近日，记者获悉，新加坡滨海湾金融中心的房地产市场得到了海外投资者的强烈青睐。与此同时，新加坡总理李显龙公开表示，滨海湾未来或许能成为许多在亚洲经营业务的公司的区域和环球总部。“这将成为新加坡的一种象征，因为区域的房产有着很大的升值空间。”李显龙说。
然而，在楼市调控政策进行的当下，一国总理对滨海湾的楼市大力看好不免令人费解。这其中原因何在？新加坡楼市未来将呈现怎样的格局？
房价有所收敛
近年来，不断上涨的房价确实给新加坡当地楼市带来了一系列问题。
由于移民投资的大幅增加，现金的大量涌入，推动新加坡房价不断上行，私有住宅价格自2009年第二季度以来飙升59%。
与此同时，当地房地产商的利润率也被不断压缩。根据经销商CBRE集团的统计数据，3年前，新加坡地产商的利润率为20%，现在已缩减到了10%左右。盈利能力的下降重创了地产股，富时海峡地产指数显示，仅今年，新加坡的地产板块市值就缩水了1.3%之多，而去年全年更是暴跌9.7%。
以国际地产商Kingsford公司和MCC地产公司为例。相比2009年中期，目前他们的收益能力已下降了61%之多，不断上涨的地价疯狂压榨着这些公司的利润。然而，目前困扰新加坡的还有不断入场的投资者。尽管政府出台限制政策、地价走高、开发商利润摊薄，但那些非传统的开发商，尤其是国外的建设公司仍不断地涌入新加坡楼市，而公司间抢地皮的现象也愈演愈烈。
在这些公司看来，不断攀高的房价并非市场过热的信号，反而是地皮价值的体现——城区的土地资源有限，当剩下的地越来越少，他们手中的地也就越来越值钱。
在这样的背景下，外界对新加坡房地产泡沫化的质疑纷至沓来。因为担忧当地房地产泡沫化，自2009年以来，新加坡政府先后出台了８轮降温措施，多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面调控。
2013年6月28日，新加坡金融管理局（ＭＡＳ）宣布，申请房贷者的总债务偿还比率不应超过60%，并且这项条例是永久性的。也就是说，凡是贷款购房者，金融机构在评估其个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，而贷款者每月的还款额，不得超过其收入的60%。同年8月，金管局又将购买公共房屋的贷款最长年限从30年降到25年。
受到政策方面的影响，新加坡房价去年年度涨幅有所收敛，房贷限制让这个亚洲第二昂贵的房屋市场开始降温。新加坡金管局也公开表示，新的房屋贷款已下滑，本地家庭的整体财务状况也非常稳固。
与此同时，新加坡楼市的销售额也有所下降。据统计，2013年，私宅销量预计为1.6万套，同比减少28％，2014年有可能进一步下跌近四成。
滨海湾突围
虽然政策之下，新加坡房地产市场开始走软，销售量逐渐放缓，但投资者和开发商对新加坡房地产的强烈兴趣却没有偃旗息鼓，特别是对于金融区的“宝地”。
新加坡总理李显龙对滨海湾金融中心房价的升值潜能表示了认可和期待。只是，在楼市调控政策进行的当下，一国总理对滨海湾的楼市大力看好不免引人深思。
记者查阅资料发现，新加坡政府曾发布报告称，新加坡计划在2030年前通过填海使陆地面积增加52平方公里，达到约766平方公里，以匹配最近公布的人口增长目标。其中，填海造地形成的滨海湾已经成为新加坡的重要地标。所以，合理规划和积极利用滨海湾，成为新加坡推进自身城市结构优化、提升其国际金融中心竞争力的重要一步。
新加坡金管局旗下原本还有一个“金融投资者计划”——让那些拥有不低于2000万元的外籍富裕人士申请新加坡居留权。他们必须在新加坡金融机构存放至少1000万元的金融资产，其中200万元资金可投资于房地产。不过，政府已在2012年4月取消这个推行8年之久的计划。如今，有业内人士猜测，该计划可能会在不久之后重新启动，地点可能就在滨海湾等新金融中心。
依托相关政策利好，不少开发商加紧布局。莱佛士码头房地资产管理公司在滨海湾金融中心大力开发了新的豪宅项目——滨海湾轩。据当地开发商介绍，如今滨海湾轩已经有很多购买者，其中50%是外国人，中国购买者占滨海湾轩海外购买者的30%。
莱佛士码头房地资产管理公司住宅项目部市场总监陈昶维表示，新加坡完善的教育体系，四通八达的交通环境，以及作为金融和文化中心是吸引投资者选择新加坡豪华地产项目的原因。
记者了解到，滨海湾轩拥有良好的投资前景，以滨海湾居为例（滨海金融中心住宅楼一期项目），2006年滨海湾居在开盘三天内售罄，当时售价平均每平方米约人民币101500元，到2013年的平均售价升至约人民币每平方米133500元至187000元，平均增长率高达31%至84%。截至目前，其最高售价为每平方米约人民币230000元。
“从房价上涨的幅度可以看出，作为新加坡金融中心的滨海湾将迎来楼市的新发展。”新加坡当地的房地产经纪人艾佳告诉记者，滨海湾未来的房价还会继续增长，不管是转手卖，还是出租，都能获得丰厚的收益。
另外，记者询问当地房地产经纪人后得知，不只是滨海湾地区，其附近的房地产投资也开始呈现出火热的情形。
房地产经纪人李玉芝告诉记者，新加坡政治稳定，拥有非常完善的金融体系，这都吸引着投资者源源不断地购买金融中心附近的房产。“新加坡地少人多，土地是稀缺资源，所以未来的房价依旧会非常坚挺，这对于投资者的吸引力是巨大的。”
一位投资商告诉记者，其实不只是豪宅项目，新加坡的大众市场住宅依旧有许多发展空间，而且新加坡市场相对稳定，并有利于企业借助地域优势，开拓东南亚其他市场。
高端项目存风险
如此看来，新加坡楼市中的“豪宅区”似乎具有非常巨大的投资价值。不过，有反对观点认为，如今投资新加坡的楼市是不明智的。
据巴克莱银行预测，新加坡的房屋价格将可能在2015年之前发生一次大规模的回落，跌幅最高可能达到20%。巴克莱银行的分析师Tricia Song认为：“新加坡房屋市场发生修正的风险正在增加，并且在2014年至2015年更高的房屋贷款利率可能伴随着房屋供应量的大幅增加一同出现。”
新加坡最大的商业银行星展集团（DBS）执行总裁高博德此前在2013年业绩发布会上预测称，今年新加坡房地产价格将出现10%至15%的下跌，其中，高档房地产的价格可能下调多达15%，而较低档次的房价则可能下调10%。
根据普华古柏与美国城市土地研究所的一项联合调查，新加坡已经跌出普华古柏2014年房地产市场排行榜的前五名。分析认为，左右房地产市场前景的因素很多，包括人口、利率、经济以及政府政策的变化等，不能武断地认为新加坡房地产市场风光不再，但是房价下跌的可能性较大。
“如果你买高档住宅或豪宅，只是为了转手或出租，你会发现这很困难。因为当地很多中产阶级都已经买不起那些高档住宅了，他们多半会去选择中低档的住宅。”在新加坡生活了３年的张乐乐告诉记者，除了不差钱的富人们，其他人都在为房价而发愁。
事实上，处于黄金地段的金融区楼市也并不是全部那么美好。据知情人士透露，英国资产第二大银行巴克莱集团已经退租了在新加坡金融区的两层甲级写字楼，其退租的写字楼已经被租给LinkedIn Corp.。
虽然巴克莱在电子邮件回复中拒绝发表评论。但是，外界获悉，巴克莱正在调整在新加坡的办公地点，将一些员工从郊区办公室转移到滨海湾地区，以降低成本。地产咨询公司Chesterton Singapore Pte的董事总经理Donald Han表示，滨海湾金融中心二塔目前的月租金为每平方英尺11新元至12新元，2011年巴克莱搬进该大楼的时候为10新元至11新元。
有专家则认为，随着滨海湾金融中心的房价上升，会不会让巴克莱再次“搬家”也说不定。高房价最终会让很多企业逃离“黄金地带”。
富豪“集中营”
然而，在中投顾问高级研究员郑宇洁看来，上述的那些担忧是多余的，“新加坡金融中心楼市潜力依然较大，这与新加坡国际金融中心地位有很大的关系，如今，新加坡政府计划将现有的金融区扩大，以吸引外商投资、旅客以及人才。滨海湾金融中心将成为金融和商业活动的脉络，当地的房价、租金上涨的速度较快。潜能将非常可观。”郑宇洁指出。
当然，巴克莱集团退租新加坡写字楼主要是为了降低公司运营成本，但是如同巴克莱这样的集团在选址时，也必须考虑到周围的地域条件。
“准确地说，它不可能搬到很偏僻的郊区，必须在交通便利，经济发达的金融中心。”一位房地产开发商告诉记者。
该开发商对记者表示，“我们不担心豪宅卖不出去，因为这里聚集了很多世界级的富豪，并且还在吸引着全球其他富豪和精英们来到这里。”
这样的说法并不是信口开河。记者了解到，曾经Facebook的联合创始人爱德华多·萨维林为成为新加坡永久居民而放弃了他的美国国籍，因为他更愿意住在这个岛国，在这里投资，同时开着他的宾利车四处兜风。澳大利亚矿业巨头内森·丁克勒去年也选择将家安在了新加坡。在这之前，印度电信业巨头之一布蓬德拉·库玛·穆迪在2011年就得到了新加坡国籍，新西兰的亿万富豪理查德·钱德勒于2008年搬来这里，著名的美国投资家吉姆·罗杰斯则在2007年举家移民新加坡。
总体来看，新加坡居民中百万富豪的比例比全球其他任何地方都要高。根据波士顿咨询公司的数据，2011年，新加坡收入达百万美元的家庭总计18.8万户——在新加坡全部家庭中所占比例略高于17%。这意味着，每六户家庭中就有一户的可自由支配财富达到至少100万美元，这其中不包括房地产、企业和奢侈品。如果把房地产包括在内，鉴于新加坡位居全球最昂贵房地产市场之列，那么这个数字还会更高。
伦敦政治经济学院经济学与国际发展教授丹尼·柯尔更是计算得出，全球经济重心（根据全球700多个地方的平均收入计算得出）在过去30年间已经东移，从跨大西洋轴心，转向了阿拉伯半岛附近。如果目前的增长趋势能够持续下去，那么再过30年，这个中心将转移到印度和中国之间的某地——大概就是新加坡。这意味着，新加坡作为全球经济中心的潜力甚至可能尚未完全发掘出来，在投资者眼里，狮城的楼市依旧存在很大的投资价值。（国际金融报）
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