十几年前规划的园区，至今从不堵车；虽然工业区运输量大，重型车辆多，但它们的交通干线已早早被布置在园区外围；十几年前如何规划的，十几年后就是怎么建设的，不仅严格落实，而且十几年过去，规划没有丝毫落伍。这就是由中国和新加坡联合建设的苏州工业园。
苏州工业园的成功合作，新加坡第一任政府总理李光耀起到非常重要的作用。1992年和1994年，李光耀两次来到苏州市参观访问，并决定将本国海外战略的杠杆着力点放在金鸡湖旁。
“新加坡的领导者们在所有场合都具有相当的自觉：他们是可以向中国人传授如何管理一个社会的。”1998年的《经济学人》杂志这样评论当时新加坡方面在苏州工业园内的角色。
事实的确如此，前期的苏州工业园区规划和产业引入以新方为主。彼时在苏州工业园这块中新两国“深层次合作试验场”，李光耀提出了“软件转移”概念，最初的考虑是第一步先引入新方的规划、管理及运营理念与方法。
当时，国内的工业园区理念仍停留在蛇口工业园区这种初级阶段，以产品制造、劳动力密集型产业为主，而新加坡裕廊模式的复制，从理念上首先打开了国人的视角。
超前规划是关键
如果说新加坡模式教给我们如何去做产业地产，裕廊模式的案例应该是每一位中国产业地产参与者必修教材。短短三十年时间，裕廊能够由一片滩涂发展成为举世闻名的产业新城，首先要归功于当初超前的规划。
超前规划也正是新加坡产业地产模式异地复制的第一节课。彼时李光耀提出“软件转移”，这一概念也就是将新加坡政府规划、管理城市的方法转移到中国，苏州工业园区便是典型的案例。
而受这种粮草未动，规划先行的思想影响，需要雄厚的资金支持，1994年苏州工业园区在编制总体规划和各种详细规划上所投入的资金就达3000万元人民币，而在当年，整个苏州工业园区的财政收入也仅为4000万元人民币。
而苏州工业园整体规划的合理性和必要性，在日后的园区建设中充分体现出来。在苏州工业园的初期规划中，规划方就注意到与苏州市区的整合，并在规划中将园区建设与城市空间拓展地有机结合；在园区进一步开发商住和商务区时，市区扩散的人流则成为商业开发的消费群体，并同时实现了苏州市区功能向园区的纾解。
苏州工业园的中新合作模式实践了13年后，在离塘沽市10分钟车程的盐碱地里，一座新的中新合作项目冉冉升起。中新双方签署的天津生态城合作框架协议中，李光耀在1999年时的想法得以实现：在靠近北京的地方适合做一个新项目。
可以说，天津生态城从最初的定位更为符合裕廊产业新城的模式拷贝，对比苏州工业园区，最符合工业化巅峰的城市思想。
“组屋”推广受阻
在1999年之前，公开场合中，李光耀从不吝啬对苏州工业园的溢美之词，不过转折在1999年悄无声息地发生了，甚至当时处在中层的苏州工业园区员工未有察觉。随着1997金融危机持续恶化，加之新建的苏州高新区带来的“挖墙脚”式的竞争，新方已经开始觉察“苏州感兴趣的还是硬件植入”，这与“软件先行”的初衷相悖，新方一度决意出走。在1998年出版的《李光耀回忆录》中，李光耀将新加坡在苏州工业园区的经验描述为“惩罚性试验”。
2009年3月的《联合早报》称：“新加坡虽然没有在苏州工业园的项目上赚到钱，但园区为新加坡赢得政治上无形利益，以及建立了良好的记录和声望，这些优势让我们在中国争取到更多项目开发权。”
事实上新加坡在中国的尝试在此之后又多了天津生态城以及广州知识城，新加坡经验也从苏州工业园的合作先例上不断修正。
在天津生态城项目中，公屋项目实际上是借鉴新加坡的组屋模式与中国经济适用房模式的基础上创造的全新居住模式，“原本区内40%比例的公屋最终因为地方领导的反对变为20%”，新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年表示。
在新加坡，80%的住宅都是公用住房，它不仅针对低收入人群，同时也覆盖了绝大多数中等收入群体，可以说新加坡一整套社会政策都是通过“组屋”平台来推动的。
但是在天津生态城，结合了中国经济适用房的公屋项目在缩小份额之后更像西方，成为一部分低收入群体的聚集区。
此外，根据2014年初的数据，中新生态城8平方公里的已建成区域内只居住着4000多人，以中国城市的占地标准，每平方公里的建成区要容纳1万人。中新生态城8平方公里的起步区至少也应容纳8万人，而生态城中的建设者已超6000人，常住人口还没有建筑工人多。
空城或许只是暂时现象，但如何完成产业植入才是根本问题。据称，生态城规划了国家动漫园、国家影视园、环保产业园、生态科技园、信息产业园。国家动漫产业园等产业园内累计注册企业1000多家，但多为小微企业，还不足以支撑整个生态城的发展。
新加坡裕廊模式也在转型
作为新加坡模式的代表，苏州工业园的迅速崛起让裕廊工业园在国内声名鹊起。而其运营模式也是目前国内工业园区最初的参照对象。
新加坡裕廊工业园始建于1961年，由政府出资建设，是亚洲最早成立的开发区之一。1968年，工业园区内的厂房，港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各种基础设施建设基本完成，新加坡政府于同年6月成立裕廊镇管理局(以下简称JTC)，专门负责经营管理裕廊工业区和全国其他各工业区。
发展到今天，裕廊工业园的工业总产值已经占全国的2/3及以上，引进了7000多家本土企业及跨国公司，从初期的出口加工制造逐步向通讯技术、生命科学等众多高新科技企业演化，园区企业总投资价值高达220亿新元。
裕廊工业园地处新加坡岛西南部的海滨地带，其所在的裕廊镇，拥有完善的现代化公路，有与铁路连通的深水码头和海港。同时，靠近国际航道，方便原料运入和产品输出。而裕廊工业园南岸的裕廊港是亚洲最大的散装货运港。裕廊工业园在产业发展壮大的同时，也带动了园区产业的发展，形成了港口与产业共同促进、协同发展的模式。
区别于美国硅谷的高新技术产业园，裕廊工业园在政府初期的规划中就被定位为综合性工业园区。根据地理环境和工业特性，裕廊在靠近市区的东北部发展电子、电器及技术密集型等无污染工业，在沿海的西南部发展港口事业和重工业，中部则为一般的工业区，主要发展轻工业。
裕廊工业园采取投入主要力量建设完整的基础设施，生活配套、社会服务设施同步发展的策略。基础设施建设前期投入成本高、风险大，但完善的基础设施系统可以改善投资环境，提高投资效率，生产生活协同发展。
为充分发挥裕廊工业区的综合功能，新加坡政府于1969年9月在裕廊码头内设立自由贸易区，使裕廊工业区既是工业生产基地，同时也是转口贸易的活动场所。
在裕廊工业园的整个开发过程中，前期开发资金主要来自政府，后期是多元化筹集方式；至于土地运用则是由政府用法律制度来安排土地的开发利用，由JTC统一控制全国工业用地和各类园区的供给。
裕廊工业园区采取公司总部统一招商策略，由经济发展局在世界各地设立分支机构，统一招商。裕廊集团统一招商策略的优势是拥有高度的营销自主权，可以为跨国公司提供新加坡首创的“一站式”服务，同时还可以有效地筛选客户群，根据园区规划和发展布局选择适宜的客户，为园区内产业聚集和长期发展有效布局。
1968年设立的裕廊管理局，自从设立之后，就接管了新加坡所有工业地区的规划、建设、租赁和管理工作，其麾下也包括裕廊工业园区。裕廊管理局拥有高度的自主权，其不仅控制工业用地、科技园区和商业园区设施的供给，它管控下的园区管理委员会还有批准项目、城市规划以及园区规划的权力，同时能发放居民暂住证；管理市场；发放商业许可证等，委员会同时还负责治安、税收、海关、社会保障、教育、社区发展以及劳工等多项公共服务。
上世纪90年代以后，新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业优先发展，其作为海外制造基地的优势逐渐被削弱。为此，裕廊管理局开始在园区内设立科技工业园区和国际商务区，同时开始了其在国外操作项目的先河，苏州工业园就是其国外项目的典范之作。
在即将步入21世纪时，亚洲金融危机和全球经济的不景气使得经济和产业的转型迫在眉睫，为此，裕廊管理局转变管理战略，把公司的管理重心由业务的管理转变到服务的提供上面，把改善服务作为公司的重点发展战略，例如降低土地成本、改善运输系统、为外来人员提供有竞争力的住房租金等，通过配套服务提高园区竞争力。
为了实现公司与投资者之间良好的沟通，满足投资者对信息传递速度的要求，裕廊管理局在裕廊化工园区实行了“21世纪的客户服务计划”，该计划通过设立一站式服务中心以及能够由计算机处理且迅速做出回复的电话服务中心，为客户与裕廊管理局提供便捷的交流，减少客户交流的成本，降低繁冗的文件处理工作，更好地践行以客户为中心的服务理念。
中新苏州工业园：从引爆市场到嫌隙丛生
新苏州工业园区这种高层色彩架空了地方政府的权力，但是项目的执行环节和管理者都是苏州市政府，这让中新双方在具体操作层面难免产生嫌隙。
《李光耀回忆录》中，他对苏州工业园区的总结是，“打70分，是因为有一些其他细节，他们还没有完全掌握，仍需要时间继续学习。”
1994年，李光耀第二次访问苏州，这次他把在中国实验和推广的“新加坡经验”留在了苏州金鸡湖畔。据统计，截至2013年，苏州工业园区以占苏州市3.4%的土地、5.2%的人口创造了全市15%的GDP以及25%的实际利用外资。近20年的发展，工业园区在把握园区发展节奏方面几乎无可挑剔，每一个潜在的政策、市场利好都被成功引爆。
园区规划曾受追捧
1992年至1994年，作为园区酝酿启动期，彼时园区首期开发启动于1994年5月2日。值得注意的是，首期开发区总体规划先于园区成立。
“前期巨量的规划工作一定要先于建设，这是裕廊工业园区的成功经验，也是新方给中国园区上的一课”，曾经在新加坡规划局工作、现任皇家特许测量师学会（RICS）北亚区总裁何永平告诉中国房地产报记者。
在前期的规划上，苏州工业园中的中新合作开发区在空间上当时被分为“三区”，分别定位于新型和现代化商业中心，拥有平衡的居住用地和工业用地、从事研究及开发活动的高科技工业园、自给自足的新镇，用于用地较广的轻工业。
许多人说，苏州工业园区最值钱的东西就是它的规划，园区的招商实际上有一半是奔着苏州工业园区的规划来的，就连1996年浦东新区管委会主任赵启正参观时也对苏州市领导称赞“最羡慕的园区规划”。
苏州工业园的规划相当细致，不光是工业园地块功能划分上有超前的规划，甚至对于什么时间段开发哪种城市功能都有明确的规定。
据当时的计划，作为起步期的工业园区，将先开发新的工业空间，居住和服务业依托市区；到开发中期，在完成基础工业空间布局后则专注产业规模搭建，以产业的植入加速土地价值提升，从而促进商住项目的启动和开发；到成熟期，园区的开发中心将集中发展商务区，实现由园区向新城的嬗变。
值得一提的是，当年苏州工业园区的名字也是几经斟酌，四川大学苏州研究院主任赵大生表示，原本的“industry city”的叫法因“city”译为“城市”，而“城中城”的概念在政治上存在风险，最终以“industry park”（工业园区）代替，如今看来产业新城当之无愧。
大开发时代
与裕廊工业园不同的是，32平方公里的新加坡裕廊岛从20世纪60年代开发到现在仍然尚有余地，而这80平方公里的苏州工业园已经开始面临土地紧缺的瓶颈。
从苏州工业园区的官方资料上也可以看到，自2001年起，苏州工业园开始调整阶段性开发目标，以全面启动二、三区开发建设为重要标志，园区迎来了“大动迁、大开发、大建设、大招商、大发展时代”。
如果把裕廊工业园的逐片开发、滚动开发形容为“穷开发模式”的话，苏州工业园自2001年后便进入“富开发模式”，其主要动作就是沿轴向分布，连续在中心地带成片开发居住生活动能与综合服务功能。
发展方式的巨变离不开2001年新方与中方对园区控制力的转变。在《李光耀回忆录》中，其中的缘由大概有三点，一是新加坡方面希望输出“软件”，但苏州市政府可能更注重“硬件”；二是在苏州工业园之后，苏州市又成立了苏州市高新区，在业务和定位上都与前者形成竞争；第三是亚洲金融危机让新方自身难保，苏州工业园则更无暇顾及。
虽然在种种缘由下新方意兴阑珊，但是最终新方以交出控制权持股35%的方式完成主导权的转变。
随着2001年调整后中方控股65%并承担园区开发管理的主要工作，外向型经济的园区逐渐转向内向型经济；由加工业为主转向加工业与研发、创新并重；由工业为主转向工业、商住并重；由开发型转向开发与纾解、城市化功能集聚并重。
这种发展模式下仅两年时间苏州工业园区就发现原本80平方公里的规划难以为继，从2003年开始，中新合作开发区对投资额低于1000万美元的项目原则上推荐进标准厂房，在周边三镇，少于一公顷土地或者低于5亿美元/平方公里的项目一律不供地。
即便如此，如今的苏州工业园也在对外进行模式输出，而新招商的企业甚至只能“借道”苏宿工业园和苏通工业园。
“惩罚性试验”
2014年，中新集团总裁赵志松在接受中国房地产报记者采访时表示，当时成立苏州工业园区的初衷，并不仅仅是简单做一个园区，而是将新加坡的种子在苏州结成大树。
苏州工业园区与同样身处苏州的高新区截然不同，后者在招商对象上兼收并蓄，并不如工业园区如此挑剔。且高新区的发展更加立足于苏州本地，苏州工业园区更肩负着一层“全国示范”的重担。
相关媒体报道，在肯尼迪政府学院约翰·托马斯的论文《体制创新和制度转移的前途：新加坡制度在苏州的移植》一书中指出，苏州工业园区这种高层色彩架空了地方政府的权力，但是项目的执行环节和管理者都是苏州市政府，这让中新双方在具体操作层面难免产生嫌隙。
在公开场合，李光耀也曾表示，“北京高层想要的是新加坡的软件转移，想要了解城市规划，然后将它推广到全国。但是苏州更感兴趣的是硬件，能有多少企业入驻、解决多少就业以及苏州本身地位的提高”。
这也就不奇怪为何在《李光耀回忆录》中，他对中新合作的苏州工业园经验的评价为“惩罚性试验”。
20年已过，如今的苏州工业园已经不再是当初80平方公里的中新合作示范区，二是278平方公里的产业新城。在2009年李光耀来苏参加工业园区开发建设15周年庆，这是他最后一次来访。在会上，李光耀表示，苏州工业园区已经成为两国合作项目的重中之重，他祝愿工业园区茁壮成长，欣欣向荣。
中新天津生态城：鬼城困境难解
从天津站到达中新天津生态城要两个小时车程，即使是从塘沽城出发，坐车也要将近一个小时，路上的司机师傅极力给我说明塘沽和天津的关系，当问及随处可见的烂尾工程项目停了多久时，他说停了很长时间了。同时，他也给我讲述了生态城的现状，“建得很漂亮，环境很好，就是没人。塘沽开发区有很多人在哪里买了房子，但基本都不是用来住的，等着升值。”这一点，也得到了位于中新生态城的万通生态城新新家园项目销售人员证实。
中新天津生态城于2008年开始开发建设，该项目是继苏州工业园之后，中新两国的第二个政府间合作项目，旨在全面贯彻循环经济理念，推进清洁生产，加强科技创新能力，优化产业结构，实现经济高效循环，为中国乃至世界其他城市的可持续发展提供样板。
2007年4月，时任国务院总理的温家宝在会见新加坡国务资政吴作栋时，共同提议在中国合作建设一座资源节约型、环境友好型、社会和谐型的城市。同年11月，国务院总理温家宝和新加坡总理李显龙共同签署《中华人民共和国政府与新加坡共和国政府关于在中华人民共和国建设一个生态城的框架协议》，该协议的签订标志着中新天津生态城的诞生。
生态城选址在天津滨海新区的塘沽开发区和汉沽区之间，该地毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，距离天津市中心约45公里。
然而，2008年爆发的金融海啸使得主要负责操作新加坡海外投资的新加坡政府投资公司损失惨重，有统计显示约为1.2兆元（新台币），另一由财政部控制的淡马锡控股公司损失数字也大约新台币1.2兆元，“天津生态城”项目其实是天津海泰控股集团与新加坡淡马锡控股子公司吉宝集团股权各半的合作项目。
有知情人士透露，中新生态城项目早在2005年就获得了塘沽开发地块，至今已有10年，建设缓慢、人气不佳，工程项目烂尾现象随处可见。同时，由于有中新政府间合作的苏州工业园项目作为对标范本，苏州工业园的大获成功让天津生态城更是相形见绌。
距离生态城项目开发建设已达7年，生态城不但没有摆脱其“鬼城”式困局，反而上演起了“空城计”。
按照规划，中新天津生态城计划用10年左右的时间，在30平方公里荒地上建成一座有35万居民、绿色建筑100%的新型生态城市。然而开发建设7年之久的天津生态城至今却还处在建设及招商阶段，入住人口稀少。
2014年4月英国《卫报》记者Jonathan Kaiman写了一篇《中国的生态城》，并特别指出这个耗资240亿英磅的新加坡城没有医院和购物中心，极度缺乏人气，“未来一片苍白”。
交通不便，基础设施建设不齐全，社会生活服务设施匮乏，人气不佳，实体经济、产业投资跟不上更是加剧了中新天津生态城的“鬼城”困境。
在生态城的科技孵化器里面走了一圈也没有见到几家企业，国家动漫城大楼企业服务处有两位工作人员，当问及为什么科技孵化器里企业这么少时，他们表示，“有很多企业在我们这边办注册，但在其他地方办公。”（中房报）
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